20日，廣東樓市調(diào)控再升級(jí)。凌晨，一份由人民銀行廣州分行、廣東銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理防范信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）在微信朋友圈流傳。經(jīng)多方求證，記者確認(rèn)了該文件的真實(shí)性。分析人士表示，按照《通知》，目前市場(chǎng)中以消費(fèi)貸支付購(gòu)房首付款或償還首付款借款的現(xiàn)象將得到遏制。
●全媒體記者 唐柳雯 黃倩蔚 唐子湉 馮善書(shū) 實(shí)習(xí)生 黎雪雁
不得用于支付購(gòu)房首付
《通知》嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資以及支付購(gòu)房首付款或償還首付款借款行為，不得發(fā)放無(wú)指定用途消費(fèi)貸款。對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。同時(shí)，原則上不發(fā)放金額超過(guò)100萬(wàn)元或期限超過(guò)10年的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。
事實(shí)上，“按照銀行個(gè)人消費(fèi)貸的合同，這筆錢本來(lái)就不能用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、買房的，這份通知只是重申這一規(guī)定的重要性，防范消費(fèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”一名接近監(jiān)管人士向記者表示。
《通知》指出，有個(gè)別金額較大、期限較長(zhǎng)的消費(fèi)貸款與日常消費(fèi)屬性不匹配，存在違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。記者查閱今年5月至7月廣東金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近幾月廣東個(gè)人綜合消費(fèi)貸款均保持較快增長(zhǎng)，5月至7月單月同比增幅均在35%以上。以5月、6月、7月的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)月個(gè)人綜合消費(fèi)貸款同比增速分別保持在36.5%、38.2%、39.1%的較高水平；而7月廣東中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款余額更是同比增長(zhǎng)了54.6%，比去年同期快20.4個(gè)百分點(diǎn)。
此外，《通知》還要求銀行嚴(yán)格貸前交易背景真實(shí)性調(diào)查，加強(qiáng)受托支付審查和資金流向監(jiān)測(cè)，強(qiáng)化貸后貸款用途驗(yàn)證和管控。按照規(guī)定，從下月開(kāi)始，省內(nèi)商業(yè)銀行每月12日須向人行、銀監(jiān)系統(tǒng)報(bào)送個(gè)人消費(fèi)貸款產(chǎn)品月度監(jiān)測(cè)表。
有銀行未按新規(guī)執(zhí)行
《通知》出臺(tái)后，有部分銀行負(fù)責(zé)人表示，其剛剛收到《通知》，“肯定會(huì)按照監(jiān)管要求做，但具體是怎么執(zhí)行，還未落到一線業(yè)務(wù)部門”。
按照《通知》，商業(yè)銀行原則上應(yīng)不發(fā)放金額超過(guò)100萬(wàn)元或期限超過(guò)10年的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。但記者在廣州市內(nèi)走訪發(fā)現(xiàn)，目前仍有銀行抵押消費(fèi)貸款額度高于100萬(wàn)元。有銀行抵押消費(fèi)貸款額度甚至高達(dá)500萬(wàn)元，期限為20年。記者以貸款人身份向市內(nèi)某國(guó)有銀行咨詢申請(qǐng)裝修貸款時(shí)，銀行信貸人員仍表示，可以“以房屋首付一半的增值部分”來(lái)抵押申請(qǐng)消費(fèi)貸款。而《通知》明確指出，對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。
在純信用消費(fèi)貸方面，記者發(fā)現(xiàn)，目前少有銀行純信用消費(fèi)貸額度在100萬(wàn)元以上。“我們最高額度只有50萬(wàn)元，最長(zhǎng)也只能貸5年，并且需要支付到第三方賬戶。”某國(guó)有銀行信貸業(yè)務(wù)員告訴記者。此外，農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中信銀行市內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)員均向記者表示，其純信用消費(fèi)貸最高額度只有30萬(wàn)元。而某國(guó)有大行信用消費(fèi)貸最高可達(dá)80萬(wàn)元，期限3年。
值得注意的是，按照《通知》，銀行應(yīng)加強(qiáng)資金流向監(jiān)測(cè)，強(qiáng)化貸后貸款用途驗(yàn)證和管控。對(duì)此，不少銀行負(fù)責(zé)人坦言，即使是合規(guī)貸出的資金，銀行也很難監(jiān)控到其是否通過(guò)其他渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。某股份制銀行廣州分行負(fù)責(zé)人告訴記者，其已收到相關(guān)通知，以后放款會(huì)嚴(yán)格審查用途，但預(yù)計(jì)執(zhí)行的難度將較大。“客戶把錢套出去，真正做什么我們很難知道。比如常見(jiàn)的手段是，客戶做一個(gè)貿(mào)易合同說(shuō)要付貿(mào)易款，貸款出來(lái)后再通過(guò)別的賬戶轉(zhuǎn)出來(lái)再轉(zhuǎn)給自己。”
記者了解到，在廣東（除深圳）出手嚴(yán)查消費(fèi)貸之前，北京、深圳等地相關(guān)部門均已出臺(tái)規(guī)范消費(fèi)貸的相關(guān)文件。不久前，人行深圳中心支行已針對(duì)其轄內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)布了一份風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款的貸款期限要求最長(zhǎng)不超過(guò)5年，而且不得以未解除抵押的房產(chǎn)抵押（二次抵押）發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款。
廣深難覓首套房基準(zhǔn)利率
調(diào)控升級(jí)也表現(xiàn)在房貸利率的提升上，銀行房貸進(jìn)一步收緊，杠桿的下降使得投機(jī)買房比以前更難了。記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，目前廣州市內(nèi)大部分銀行都基本將首套房貸利率上調(diào)，基準(zhǔn)利率已經(jīng)基本消失，即便有也很難放款。“現(xiàn)在去銀行申請(qǐng)房貸的時(shí)間變得漫長(zhǎng)，有些甚至排到年底。”一名購(gòu)房者向記者表示。
上月底，中、農(nóng)、工、建、交五大行同時(shí)表示，統(tǒng)一將廣州市首套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮5%，同時(shí)也將對(duì)二套房貸利率不同程度調(diào)整上浮。此外，不少股份制銀行在廣州甚至執(zhí)行首套房貸利率上浮10%。上月底首套房利率為基準(zhǔn)的幾家銀行，9月也陸續(xù)上調(diào)了首套房貸利率，其中平安銀行上浮3%、廣州銀行上浮5%、農(nóng)商銀行則上浮10%。
深圳也是類似情況，首套房貸利率全面上浮，平均利率達(dá)到5.04%。進(jìn)入9月，深圳市內(nèi)銀行繼續(xù)收緊首套房貸，9月4日起，中、農(nóng)、工、建四大行等深圳主流銀行首套房貸利率已普遍調(diào)整至基準(zhǔn)利率上浮5%—10%，一些銀行甚至已停貸。
伴隨著銀行房貸政策收緊，全國(guó)的房貸利率都呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，是2016年以來(lái)首次突破5%大關(guān)。
■相關(guān)
上周穗商品房成交
均價(jià)環(huán)比跌逾17%
重拳之下，廣州、深圳等地樓市價(jià)格也有所松動(dòng)。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的CREIS中指情報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周，廣州全市商品住宅成交均價(jià)為每平方米14893元，環(huán)比下跌17.77%。其中，外圍區(qū)域仍是成交主力，全市成交前五依次為增城、黃埔、南沙、花都、天河。
總體而言，廣州一手樓市均價(jià)近期劇烈波動(dòng)，近4周經(jīng)歷了大漲3000、大跌超4000、大漲近4000、大跌超3000的來(lái)回大波動(dòng)。不過(guò)，“這種大幅度波動(dòng)是成交結(jié)構(gòu)所致，并非樓市真相。”報(bào)告指出。
深圳方面，上周無(wú)新批商品住宅上市，全周商品住宅成交均價(jià)為每平方米54089元，成交均價(jià)環(huán)比下降1.08%。分區(qū)來(lái)看，寶安區(qū)商品住宅成交均價(jià)為每平方米47453元，環(huán)比上漲6.20%；龍崗區(qū)商品住宅成交均價(jià)為每平方米32774元，環(huán)比上漲3.92%；羅湖區(qū)成交均價(jià)則環(huán)比下降7.45%；南山區(qū)成交均價(jià)環(huán)比下降3.88%；福田區(qū)成交均價(jià)環(huán)比下降0.09%；鹽田區(qū)上周則無(wú)成交。
20日，廣東樓市調(diào)控再升級(jí)。凌晨，一份由人民銀行廣州分行、廣東銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理防范信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）在微信朋友圈流傳。經(jīng)多方求證，記者確認(rèn)了該文件的真實(shí)性。分析人士表示，按照《通知》，目前市場(chǎng)中以消費(fèi)貸支付購(gòu)房首付款或償還首付款借款的現(xiàn)象將得到遏制。